Si tienes previsto hacer una reforma en tu vivienda es fundamental informarte previamente sobre los trámites para realizar obras en casa y evitar cualquier contratiempo o sanción. Dependiendo del tipo de obra, el trámite resultará más o menos sencillo e implicará unos costes determinados. Para que no te hagas líos, te explicamos los tipos de licencias que existen y si, en tu caso, vas a tener que pedir alguna o no.
No es tan complicado como parece. El problema de las licencias de obra está en que su concesión es competencia municipal y, por tanto, varía según el lugar en el que residas. Además, cuando planifiques tu reforma, no solo tendrás que tener en cuenta lo que diga tu ayuntamiento, sino también la legislación urbanística general y la normativa al respecto vigente en tu comunidad autónoma.
No te asustes. Pintar el salón, cambiar suelo cerámico por otro parqué o renovar el alicatado del baño no va a requerir el visto bueno del Consejo de Ministros, pero ante la duda, conviene tener muy claro si tu reforma necesita licencia y de qué tipo.
Obras mayores y menores, el quid de la cuestión
Aunque hay otras consideraciones, ésta es la más importante a la hora de solicitar una autorización para modificar tu casa de alguna manera. La envergadura de la reforma, su presupuesto, si necesita o no la intervención de un arquitecto, si afecta a la estructura básica de la vivienda o a su fachada… son algunas de las premisas que analizan los distintos ayuntamientos para determinar la “categoría” de la obra que quieres emprender y conceder el permiso pertinente.
Por norma general, se consideran obras mayores, todas aquellas que impliquen una ampliación de superficie, volumen o altura. Por ejemplo, si tienes una vivienda unifamiliar y estás pensando en aumentar la edificabilidad “sacando” una buhardilla, sería una obra mayor. Lo mismo ocurriría si en tu piso decides tirar un tabique para hacer más grande el salón o decides cerrar la terraza con el mismo objetivo.
Además de estos casos, hay otros en los que la mayoría de ayuntamientos considera la obra como mayor, por ejemplo:
- La rehabilitación total de un edificio o la reforma integral de una vivienda.
- Las obras que afectan a elementos comunes de una edificación como pueden ser las fachadas, los patios interiores, los tejados, las escaleras…
- Aquellas que implican modificación de la estructura de la vivienda porque tocan tabiques, muros de carga, columnas, bajantes generales…
- Las que modifican las condiciones de habitabilidad, por ejemplo, transformando un piso de dos amplios dormitorios en uno de tres más pequeños, o cambian el uso del espacio por ejemplo reformando una nave industrial para conseguir varios lofts aptos para vivienda.
- Cualquier obra de nueva construcción.
Estos son los supuestos habituales en los que una reforma suele ser considerada obra mayor, pero hay que insistir en que cada consistorio tiene normas propias. Para que te hagas una idea, en principio, cualquier obra que suponga una transformación considerable y evidente de la vivienda y requiera, por tanto, la intervención de profesionales colegiados (arquitectos, aparejadores) va a requerir licencia de obra mayor. También, el montante del presupuesto es una buena pista para saber si tu ayuntamiento va a considerar tu reforma como una obra mayor o menor. Generalmente, los proyectos que implican presupuestos de más de 20.000 – 30.000 € son obras mayores.
Por su parte, las obras menores, como puedes suponer, son aquellas más “cotidianas”, de menor magnitud, que, en ningún caso, afectan a la fachada o a la estructura del edificio. Solar, alicatar, pintar, cambiar los muebles de la cocina o los sanitarios del baño, renovar los radiadores de la calefacción… son obras menores, aunque, ante la duda, siempre conviene asegurarse. Por ejemplo, renovar tu cocina sería obra menor, pero ¡ojo! colocar una campana extractora, que requiera hacer un orificio de salida en la fachada donde iría el correspondiente tubo, podría requerir licencia de obra mayor.
¿Qué permisos requiere cada tipo de obra? ¿cómo solicitarlo? ¿Cuánto cuesta?
Si quieres hacer en casa una reforma menor, en la mayoría de los casos no tienes que pedir una licencia, pero sí realizar una comunicación previa, por escrito, a tu ayuntamiento. Es un trámite muy sencillo. Se trata de un simple comunicado en el que indicas la reforma que tienes prevista en casa. Dependiendo de la envergadura de la obra, algunos consistorios piden que presentes un pequeño proyecto o presupuesto orientativo (no necesariamente hecho por un profesional) y en base a éste, determinan la tasa que te corresponde pagar para obtener el permiso (entre un 2% y un 6% del presupuesto). Este tipo de permisos se concede prácticamente de manera inmediata o tarda como máximo unos días.
Las obras mayores ya son otra cuestión. En este caso, tendrás que solicitarla adjuntado la documentación que te solicite tu ayuntamiento (proyecto, cédula de habitabilidad, presupuesto). Si tu reforma es de un calibre importante, lo ideal es contar con el adecuado asesoramiento para que el proyecto cumpla todos los requisitos legales para que la obra pueda realizarse sin contratiempos. Lo más aconsejable, por ejemplo, para realizar la reforma integral de una vivienda es que sea la propia empresa que la va a realizar la que se encargue de solicitar la correspondiente licencia. En este caso, también, el coste de la licencia dependerá del presupuesto del proyecto y obtenerla, puede llevarte varias semanas, incluso meses. Todo depende. Imagina que quieres cambiar la distribución de tu piso tirando algunos tabiques y alzando otros, o que has decidido cerrar tu terraza… Son obras generalmente consideradas mayores, pero bastante sencillas y, lo normal, es que obtengas la licencia correspondiente fácilmente. Otra cosa es que decidas transformar la casa de pueblo que has heredado en un hotel rural… la obra y los permisos te llevarán algo más de tiempo.
Por último, recuerda que antes de iniciar cualquier reforma debes informarte sobre si tu vivienda tiene alguna característica especial que debas tener en cuenta, por ejemplo, valor histórico, artístico, interés por estar en un entorno natural protegido… Aquí tal vez necesites tramitar algún permiso específico con la administración autonómica. Además, si hablamos de un edificio de pisos, comunicar a la comunidad de vecinos las obras que vas a iniciar, incluso solicitar permiso por escrito es, en ocasiones, una obligación más que deberás cumplir.
Esperamos que os haya servido de ayuda nuestro post. Puede que también te interese ver algunas reformas integrales que hemos realizado.
